손품! 광명 재건축 4탄! 철산주공 12단지!
안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 지난번 손품! 여의도 재건축시리즈를 마치고, 새로운 연재를 시작하려고 합니다. 광명 재개발 아니죠, 광명 재건축입니다. 광명 재개발은 다뤄주시는 분들이 많으니까요. 부리남은 광명 재건축 중심으로 리뷰해볼까 합니다.
마침, 좋은 기사도 하나 있네요. 보고 가실게요.
https://n.news.naver.com/article/024/0000067843
光明 찾은 광명...서남권 최대 거점도시 급부상
정부가 경기 광명·시흥지구를 여섯 번째 3기 신도시로 선정하면서 광명이 부동산 시장 핫플레이스로 급부상했다. 2000년대 이후 재건축, 재개발이 활발히 진행되면서 광명 도심이 새 아파트촌으
n.news.naver.com
광명재건축은 아래 그림의 파란색으로 표시된 구역입니다. 정확히는 철산주공 단지들을 말합니다. 역세권은 서울7호선 을 중심으로 7,13,12단지가 해당됩니다. 오른쪽으로 안양천을 끼고 있고, 왼쪽으로는 광명뉴타운의 대규모 재개발이 진행됨에 따라 고품격 주거단지로 개발될 예정입니다. 안양천을 넘어서는 바로 구로 가산디지털 산업단지가 인접하고 있어서 일자리가 풍부합니다. 구로구는 일자리에 비해서 쾌적한 주거환경이 부족한 편인데요. 광명이 7호선을 따라 구로구의 부족한 주거에 대한 수요층을 흡수할 것으로 보입니다.
부리남의 손품! 광명 재건축! 시리즈는 총 4탄으로 연재할 계획입니다. 여의도 손품 시리즈에 이어서 부리남도 새로운 연재를 시작하려고 하니, 설레네요. 애독자분들과 함께 새로운 곳으로 여행을 떠나는 느낌이랄까요? 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑부탁드릴게요.
- 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10,11단지!
- 손품! 광명 재건축 2탄! 철산주공 8,9단지!
- 손품! 광명 재건축 3탄! 철산주공 13단지!
- 손품! 광명 재건축 4탄! 철산주공 12단지!
그럼, 손품! 광명 재건축 4탄! 철산주공 12단지! 시작합니다!
1. 위치
철산 주공 12단지는 단독재건축으로 진행합니다. 철산주공 12단지는 1800세대, 1986년 준공으로 71㎡, 74㎡, 80㎡, 82㎡, 91㎡, 100㎡, 103㎡, 110㎡으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 13단지와 더불어 7호선 철산역과 가장 가까운 단지여서 주목을 받고 있습니다. 광성초등학교가 육교로 연결되어있고, 광명중고등학교가 지동상 타단지에 비해 멀어보이지만, 도보 10분입니다. 철산역 상권 이용이 편하고, 철산3동 주민센터가 인접하고 있습니다. 단지안에는 왕제산 근린공원이 있고, 안양천이 있어 쾌적한 환경을 자랑합니다.
2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 4월 1일 기준 최저가)
- 71㎡(전용53.4㎡) : 매매 8.2억/전세 3.5억/갭4.7억
- 74㎡(전용53.4㎡) : 매물 없음/전세 3.5억
- 80㎡(전용60.2㎡) : 매물 없음
- 82㎡(전용61.3㎡) : 매매 9.3억/전세 2.7억/갭6.6억
- 91㎡(전용73.0㎡) : 매물 없음/전세 3.8억/갭5.4억
- 100㎡(전용74.4㎡) : 매매 10억/전세 4.3억/갭5.7억
- 103㎡(전용83.0㎡) : 매물 없음/전세 4.7억
- 110㎡(전용84.9㎡) : 매매 11.5억/전세 5억/갭6.5억
3. 재건축소식
■ 진행상황
- 추진위 단계
- 정밀안전진단 신청(2020.9.24)
■ 재건축 정보
- 용적률 159%
- 2종 일반주거지역
■ 대지지분
- 71㎡(전용53.4㎡) : 40.5㎡(12.2평)
- 74㎡(전용53.4㎡) : 42.5㎡(12.8평)
- 80㎡(전용60.2㎡) : 46.3㎡(14.0평)
- 82㎡(전용61.3㎡) : 48.3㎡(14.6평)
- 91㎡(전용73.0㎡) : 52.1㎡(15.7평)
- 100㎡(전용74.4㎡) : 57.9㎡(17.5평)
- 103㎡(전용83.0㎡) : 59.9㎡(18.1평)
- 110㎡(전용84.9㎡) : 63.7㎡(19.3평)
4. 얼마나 남을까?
12단지는 재건축의 극초기 단계입니다. 13단지와 마찬가지로 입지는 너무 훌륭하지만, 시간이 필요합니다. 13단지보다는 전세가 낮지만 매매가는 높아 갭은 조금 높습니다. 12단지 역시 갭투자보다는 15억이하일 때, 주택담보대출을 최대한 이용해서 매수하는 쪽을 추천드립니다. 즉, 실거주로 들어가시기를 추천드립니다. 올수리하고 몸테크하기에도 나쁘지 않아보입니다. 서울의 저층 재건축이 끝나고, 중층 재건축으로 넘어가는 시기에 200% 미만의 철산주공의 용적률은 누가보아도 매력적일 것입니다. 12단지 역시 부리남의 시세 예상은 지금 단계에서는 힘들 것 같네요. 광명뉴타운이 자리 잡고, 앞선 재건축단지가 자리 잡았을 때, 13단지와 함께 화룡점정으로 등장하지 않을까 예상해봅니다.
4탄으로 광명재건축 연재를 마칩니다. 부족하지만, 그동안 사랑해주신 애독자분들께 진심으로 진심으로 감사드립니다. 또, 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다. 오늘도 행복한 하루되세요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
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