손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10, 11단지!

손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10, 11단지!

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 지난번 손품! 여의도 재건축시리즈를 마치고, 새로운 연재를 시작하려고 합니다. 광명 재개발 아니죠, 광명 재건축입니다. 광명 재개발은 다뤄주시는 분들이 많으니까요. 부리남은 광명 재건축 중심으로 리뷰해볼까 합니다.

마침, 좋은 기사도 하나 있네요. 보고 가실게요.
https://n.news.naver.com/article/024/0000067843

光明 찾은 광명...서남권 최대 거점도시 급부상

광명재건축은 아래 그림의 파란색으로 표시된 구역입니다. 정확히는 철산주공 단지들을 말합니다. 역세권은 서울7호선 을 중심으로 7,13,12단지가 해당됩니다. 오른쪽으로 안양천을 끼고 있고, 왼쪽으로는 광명뉴타운의 대규모 재개발이 진행됨에 따라 고품격 주거단지로 개발될 예정입니다. 안양천을 넘어서는 바로 구로 가산디지털 산업단지가 인접하고 있어서 일자리가 풍부합니다. 구로구는 일자리에 비해서 쾌적한 주거환경이 부족한 편인데요. 광명이 7호선을 따라 구로구의 부족한 주거에 대한 수요층을 흡수할 것으로 보입니다.

 

 

출처 : 매일경제

 

 

부리남의 손품! 광명 재건축! 시리즈는 총 4탄으로 연재할 계획입니다. 여의도 손품 시리즈에 이어서 부리남도 새로운 연재를 시작하려고 하니, 설레네요. 애독자분들과 함께 새로운 곳으로 여행을 떠나는 느낌이랄까요? 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑부탁드릴게요.

• 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10,11단지!
• 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 8,9단지!
• 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 13단지!
• 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 12단지!

 

Photo by Alex Block on Unsplash

 

그럼, 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10,11단지! 시작합니다!

1. 위치

 

 

 

 

 

철산 주공 10, 11단지는 통합재건축으로 인접해있습니다.

철산주공 10, 11단지는 1080세대, 1985년 준공으로 전용39㎡, 47㎡으로 이루어진 소형평형으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 주변에 초등학교는 위에 지도처럼 바로 인접하고 있고, 중,고등학교는 도보 10분 정도 소요됩니다. 학원과 상가 이용이 편하고, 학군도 양호하다고 합니다. 철산역까지는 거리가 있습니다. 도보 20정도 걸리네요. 구일역, 신도림, 철산역, 가산디지털 단지역까지 가는 버스가 5분간격으로 있어 신도림, 영등포, 여의도 가기 편합니다.

2. 네이버 부동산 매물 시세(최저가)

• 철산 주공 10단지(총매물 3개) : 8.2억(47㎡)
• 철산 주공 11단지(총매물 3개) : 8억(38㎡)

3. 재건축소식

■ 진행상황

• 2011년 5월 정비구역 고시
• 2011년 10월 추진위 승인
• 2013년 10월 조합설립
• 2019년 6월 사업시행인가
• 2021년 1월 16일 관리처분인가
• 2021년 3월 이주 예정
• 2021년 7월 철거 예정

■ 철산 주공 10,11단지는 용적률 85% 조합원수는 1033명입니다. 시공사는 GS건설로, 용적률은 267.5%, 14개동, 지하2층~지상40층, 1490세대(일반분양 393세대)로 다시 태어납니다. 이주비는 13평(2억) / 15평(2.2억)이 책정되었으며, 조합원은 특혜는 발코니 확장, 시스템에어컨3개, 공기청정기, 디지털도어락, 대리석 아트월, 상판 엔지니어드 스톤이 있습니다. 평형별 세대수, 조합원분양가, 추가분담금은 아래와 같습니다.

■ 전용 59㎡

• 총세대수 : 897세대
• 조합원분양가 : 4.9~5.2억
• 추가분담금 : 13평(1.6억) / 15평(1.0억)

■ 전용 73㎡

• 총세대수 : 157세대
• 조합원분양가 : 5.9~7.1억
• 추가분담금 : 13평(2.3억) / 15평(1.8억)

■ 전용 84㎡

• 총세대수 : 367세대
• 조합원분양가 : 6.4~7.8억
• 추가분담금 : 13평(3.0억) / 15평(2.4억)

■ 전용 97㎡

• 총세대수 : 69세대
• 조합원분양가 : 7.1억
• 추가분담금 : 13평(3.6억) / 15평(3.0억)

4. 얼마나 남을까?

우선, 광명은 투기과열지구로 지정되어 매물이 승계가 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. 매물수가 많지 않아 호가 역시 많이 올랐는데요. 최근의 관리처분인가로 매물잠김은 더욱 심합니다. 인근 8,9단지도 GS건설이 시공사로 선정되어 자이 단일브랜드 타운이 형성될 예정인데요. 부리남은 광명 재건축의 기본적인 예상시세는 전용84㎡ 14억을 최저가격으로 예상합니다. 철산주공 10단지 49㎡을 8억에 매수시 추가분담금 2.4억을 포함한 10.4억이 84㎡의 매수가격이 됩니다. 무주택자와 1주택처분서약자는 이주비 대출을 활용하면, 추가분담금의 대부분을 충당가능합니다. 적어도 4억의 안전마진이 남아있습니다. 부리남의 의견은 아직 싸다입니다!