손품! 광명 재건축 2탄! 철산주공 8,9단지!
안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 지난번 손품! 여의도 재건축시리즈를 마치고, 새로운 연재를 시작하려고 합니다. 광명 재개발 아니죠, 광명 재건축입니다. 광명 재개발은 다뤄주시는 분들이 많으니까요. 부리남은 광명 재건축 중심으로 리뷰해볼까 합니다.
마침, 좋은 기사도 하나 있네요. 보고 가실게요.
https://n.news.naver.com/article/024/0000067843
光明 찾은 광명...서남권 최대 거점도시 급부상
정부가 경기 광명·시흥지구를 여섯 번째 3기 신도시로 선정하면서 광명이 부동산 시장 핫플레이스로 급부상했다. 2000년대 이후 재건축, 재개발이 활발히 진행되면서 광명 도심이 새 아파트촌으
n.news.naver.com
광명재건축은 아래 그림의 파란색으로 표시된 구역입니다. 정확히는 철산주공 단지들을 말합니다. 역세권은 서울7호선 을 중심으로 7,13,12단지가 해당됩니다. 오른쪽으로 안양천을 끼고 있고, 왼쪽으로는 광명뉴타운의 대규모 재개발이 진행됨에 따라 고품격 주거단지로 개발될 예정입니다. 안양천을 넘어서는 바로 구로 가산디지털 산업단지가 인접하고 있어서 일자리가 풍부합니다. 구로구는 일자리에 비해서 쾌적한 주거환경이 부족한 편인데요. 광명이 7호선을 따라 구로구의 부족한 주거에 대한 수요층을 흡수할 것으로 보입니다.
부리남의 손품! 광명 재건축! 시리즈는 총 4탄으로 연재할 계획입니다. 여의도 손품 시리즈에 이어서 부리남도 새로운 연재를 시작하려고 하니, 설레네요. 애독자분들과 함께 새로운 곳으로 여행을 떠나는 느낌이랄까요? 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑부탁드릴게요.
- 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10,11단지!
- 손품! 광명 재건축 2탄! 철산주공 8,9단지!
- 손품! 광명 재건축 3탄! 철산주공 13단지!
- 손품! 광명 재건축 4탄! 철산주공 12단지!
그럼, 손품! 광명 재건축 2탄! 철산주공 8,9단지! 시작합니다!
1. 위치
철산 주공 8, 9단지는 통합재건축으로 인접해있습니다. 철산주공 8단지는 1484세대, 1985년 준공으로 전용14평(42㎡), 16평(49㎡), 20평(59㎡), 27평(83.9㎡), 28평(84.1㎡, 84.5㎡)으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 철산주공 9단지는 580세대, 1985년 준공으로 전용 13평(39.7㎡), 15평(47㎡, 47.1㎡)으로 이루어진 아파트입니다. 7호선 철산역 역세권인 것이 장점입니다. 도덕초등학교, 광명중학교가 인접하고, 현충근린공원과 안양천이 있어 쾌적한 환경을 자랑합니다.
2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 3월 30일 기준 최저가)
- 철산 주공 8단지(총매물 6개) : 15억(84.18㎡)
- 철산 주공 9단지(총매물 0개)
3. 재건축소식
■ 진행상황
- 2004년 1월 추진위 승인
- 2011년 5월 정비구역 고시
- 2014년 3월 조합설립
- 2018년 12월 사업시행인가
- 2020년 7월 관리처분인가
- 2020년 12월 이주 시작
- 2021년 3월 철거 중
■ 철산 주공 8단지는 용적률 77%, 철산 주공 9단지는 용적률77%이고 총 조합원수는 2040명입니다. 시공사는 GS건설로, 용적률은 279.9%, 23개동, 지하2층~지상40층, 3801세대(일반분양 1640세대)로 다시 태어납니다. 이주비는 16평(2.1억) / 19평(2.5억) / 27평(3.5억)이 책정되었으며, 조합원은 특혜는 천정 에어컨(거실+안방), 인덕션, 빌트인 냉장고, 김치냉장고, 드럼세탁기, 엔지니어드 스톤, 발코니 무상 확장 등이 있습니다. 평형별 세대수, 조합원분양가, 추가분담금은 아래와 같습니다.
■ 전용 59㎡
- 총세대수 : 2012세대
- 조합원분양가 : 5.3~5.4억
추가분담금 :
- 9단지 13평(0.6억)
- 9단지 15평(7백만원 환급)
- 8단지 14평(0.3억)
- 8단지 16평(0.4억 환급)
- 8단지 20평(1.5억 환급)
- 8단지 27평(4.5억 환급)
■ 전용 84㎡
- 총세대수 : 1369세대
- 조합원분양가 : 6.5~6.6억
추가분담금 :
- 9단지 13평(1.8억)
- 9단지 15평(1.1억)
- 8단지 14평(1.4억)
- 8단지 16평(0.7억)
- 8단지 20평(0.3억 환급)
- 8단지 27평(3.2억 환급)
■ 전용 114㎡
- 총세대수 : 412세대
- 조합원분양가 : 7.5~7.7억
추가분담금 :
- 9단지 13평(3억)
- 9단지 15평(2.3억)
- 8단지 14평(2.7억)
- 8단지 16평(2억)
- 8단지 20평(0.9억)
- 8단지 27평(2억 환급)
■ 전용 134㎡
- 총세대수 : 8세대
- 조합원분양가 : 11.2~11.8억
추가분담금 :
- 9단지 13평(6.7억)
- 9단지 15평(6억)
- 8단지 14평(6.4억)
- 8단지 16평(5.6억)
- 8단지 20평(4.5억)
- 8단지 27평(1.6억)
4. 얼마나 남을까?
우선, 광명은 투기과열지구로 지정되어 매물이 승계가 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. 매물수가 많지 않아 호가 역시 많이 올랐는데요. 최근의 관리처분인가로 매물잠김은 더욱 심합니다. 인근 10,11단지도 GS건설이 시공사로 선정되어 자이 단일브랜드 타운이 형성될 예정인데요. 부리남은 8,9단지의 입지나 세대수로 보았을 때, 예상시세는 전용84㎡ 16억을 최저가격으로 예상합니다. 철산주공 8단지 84.1㎡을 15억에 매수시 3.2억 환급금 감안시 11.8억이 84㎡의 매수가격이 됩니다. 무주택자와 1주택처분서약자는 이주비 대출 3.5억까지 활용한다면, 초기투자금 8.3억도 가능하겠네요. 총 투자금 기준으로는 적어도 4억의 안전마진이 남아있습니다. 부리남의 의견은 아직 싸다입니다!
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