손품! 광명 재건축 3탄! 철산주공 13단지!

손품! 광명 재건축 3탄! 철산주공 13단지!

안녕하세요, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남입니다. 지난번 손품! 여의도 재건축시리즈를 마치고, 새로운 연재를 시작하려고 합니다. 광명 재개발 아니죠, 광명 재건축입니다. 광명 재개발은 다뤄주시는 분들이 많으니까요. 부리남은 광명 재건축 중심으로 리뷰해볼까 합니다.

마침, 좋은 기사도 하나 있네요. 보고 가실게요.
https://n.news.naver.com/article/024/0000067843

光明 찾은 광명...서남권 최대 거점도시 급부상

광명재건축은 아래 그림의 파란색으로 표시된 구역입니다. 정확히는 철산주공 단지들을 말합니다. 역세권은 서울7호선 을 중심으로 7,13,12단지가 해당됩니다. 오른쪽으로 안양천을 끼고 있고, 왼쪽으로는 광명뉴타운의 대규모 재개발이 진행됨에 따라 고품격 주거단지로 개발될 예정입니다. 안양천을 넘어서는 바로 구로 가산디지털 산업단지가 인접하고 있어서 일자리가 풍부합니다. 구로구는 일자리에 비해서 쾌적한 주거환경이 부족한 편인데요. 광명이 7호선을 따라 구로구의 부족한 주거에 대한 수요층을 흡수할 것으로 보입니다.

 

 

출처 : 매일경제

 

부리남의 손품! 광명 재건축! 시리즈는 총 4탄으로 연재할 계획입니다. 여의도 손품 시리즈에 이어서 부리남도 새로운 연재를 시작하려고 하니, 설레네요. 애독자분들과 함께 새로운 곳으로 여행을 떠나는 느낌이랄까요? 앞으로 매일 한편씩 연재할 계획인데요. 여의도 재건축 시리즈에 이어 많은 사랑부탁드릴게요.

• 손품! 광명 재건축 1탄! 철산주공 10,11단지!
  
• 손품! 광명 재건축 2탄! 철산주공 8,9단지!
  
• 손품! 광명 재건축 3탄! 철산주공 13단지!
  
• 손품! 광명 재건축 4탄! 철산주공 12단지!

 

Photo by Giammarco Boscaro on Unsplash

 

 

그럼, 손품! 광명 재건축 3탄! 철산주공 13단지! 시작합니다!

1. 위치

 

 

 

 

 

 

 

철산 주공 13단지는 단독재건축으로 진행합니다. 철산주공 13단지는 2460세대, 1986년 준공으로 93A㎡, 93B㎡, 100㎡, 101A㎡, 102B㎡, 102C㎡, 106A㎡, 107B㎡, 108㎡, 130㎡, 141㎡으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 7호선 철산역과 가장 가까운 단지여서 주목을 받고 있습니다. 1호선/7호선 환승역인 가산디지털역까지 도보로 23분이나, 충분히 이용가능한 거리입니다. 광명광성초등학교, 광명중학교가 인접하고, 광명시청과 철산3동 주민센터가 인접하고 안양천이 있어 쾌적한 환경을 자랑합니다.

2. 네이버 부동산 매물 시세(2021년 3월 31일 기준 최저가)

• 93A㎡(전용73.0㎡) : 매매 9.2억/전세 3.8억/갭5.4억
  
• 93B㎡(전용73.0㎡) : 매매 9.2억/전세 3.8억/갭5.4억
  
• 100㎡(전용83.0㎡) : 매물없음
  
• 101A㎡(전용83.1㎡) : 매매 없음/전세 4.5억
  
• 102B㎡(전용83.5㎡) : 매매 없음/전세 4억
  
• 102C㎡(전용84.5㎡) : 매매 10.5억/전세 없음
  
• 106A㎡(전용83.1㎡) : 매매 10.5억/전세 4.3억/갭6.2억
  
• 107B㎡(전용83.5㎡) : 매매 10.5억/전세 4.3억/갭6.2억
  
• 108㎡(전용83.7㎡) : 매매 10.5억 /전세 4억/갭6.5억
  
• 130㎡(전용111.5㎡) : 매물없음
• 141㎡(전용121.2㎡) : 매매 없음 / 전세 6.5억

3. 재건축소식

■ 진행상황

• 추진위 단계
• 정밀안전진단 진행중

■ 재건축 정보

• 용적률 170%
• 2종 일반주거지역

■ 대지지분

• 93㎡(전용73.0㎡) : 50.6㎡(15.3평)
• 101㎡(전용83.1㎡) : 54.2㎡(16.4평)
• 108㎡(전용83.7㎡) : 57.8㎡(17.4평)
  
• 130㎡(전용111.5㎡) : 70.4㎡(21.3평)
• 141㎡(전용121.2㎡) : 75.8㎡(22.9평)

4. 얼마나 남을까?

13단지는 재건축의 극초기 단계입니다. 입지는 너무 훌륭하지만, 시간이 필요하지요. 오래된 연식으로 전세가가 높고, 조합설립 전 2년 실거주가 요구될 수 있습니다. 갭투자보다는 15억이하일 때, 주택담보대출을 최대한 이용해서 매수하는 쪽을 추천드립니다. 즉, 실거주로 들어가시기를 추천드립니다. 전용84㎡이 10.5억이면, 최근 서울의 평균 시세이니, 올수리하고 몸테크하기에도 나쁘지 않아보입니다. 서울의 저층 재건축이 끝나고, 중층 재건축으로 넘어가는 시기에 200% 미만의 철산주공의 용적률은 누가보아도 매력적일 것입니다. 부리남의 시세 예상은 지금 단계에서는 힘들 것 같네요. 광명뉴타운이 자리 잡고, 앞선 재건축단지가 자리 잡았을 때, 13단지가 화룡점정으로 등장하지 않을까 예상해봅니다.